Imposte sugli immobili: cosa devi sapere

Imposte immobiliari: cosa sapere se sei tentato di investire in immobili.
Di riforma del catasto si sente parlare da anni e probabilmente sarà necessario aspettare per capire a che livello di priorità verrà posta questa questione. Sta di fatto che per molti investitori spaventati dall’instabilità dei mercati, gli investimenti immobiliari stanno aumentando il loro appeal. Ma non è tutto oro quello che luccica.

Riforma del catasto

Se si realizzerà questa riforma quello che succederà sarà semplicemente che verrà adeguata in modo significativo la base imponibile sulle tasse immobiliari passando dall’attuale parametro catastale al valore di mercato.

Prima di fare un passo avanti può essere interessante capire innanzitutto quali sono le imposte che gravano ora sugli immobili in modo tale da poterci fare un quadro complessivo della situazione.

Tassazione attuale sugli immobili

Come è facile immaginare il panorama è assai complesso ed eterogeneo perché le imposte dipenderanno da una serie di fattori che dipendono da diverse variabili.
Cercando di semplificare possiamo considerare che per l’acquisto di un immobile nuovo o ristrutturato si pagherà il 10% di IVA, che scende al 4% nel caso in cui si trattasse di una prima casa.
L’IVA invece passerebbe al 22% nel caso in cui l’immobile sia classificato come “Abitazione signorile”, “Ville”, “castelli, palazzi di pregio artistico o storico”.
A queste imposte vanno poi aggiunte le imposti di registro, ipotecarie e catastali ognuna delle quali è fissata a 200€.
Fa storia a sé il caso in cui l’immobile venisse acquistato sul mercato secondario, vale a dire da un privato.
In questo caso farebbe la sua entrata in scena l’imposta di registro proporzionale nella misura del 9% e con un importo minimo di 1000€. A cui andranno aggiunte anche le imposte ipotecaria e catastale fissate a 50€ ciascuna.

Va detto però che la base sulla quale calcolare l’imposta di registro segue il principio del “prezzo-valore” che lega l’imposta al valore catastale, quindi più vantaggioso per l’acquirente. Questo però non significa che l’esborso non risulti oneroso.

Facendo un esempio numerico se immaginiamo di acquistare un immobile a 100.000€ e immaginando che la rendita catastale sia pari a 500€, il suo valore catastale risulterà essere:

Questo significa che l’imposta di registro sarà pari al 9% del valore catastale, in questo caso 5.670€, certo più convenienti rispetto ai 10.000€ considerando il 10% classico previsto per l’acquisto di immobili. Ma, rimane pur sempre una cifra di cui tenere conto nel momento in cui si pensa a fare un investimento di questo tipo e che in termini percentuali ammonta a più del 5% del prezzo di acquisto.

Tributi sulla locazione

Se fai un acquisto per investire i tuoi risparmi è molto probabile che ci sia anche la volontà di mettere l’immobile sul mercato per essere locato.
In questo caso va considerato che ci sono due tipi di tributi di cui tenere conto:

• registrazione del contratto di locazione pari al 2% del canone annuo che va ripartito equamente tra locatario e conduttore.
• tassazione sulla rendita incassata che si configura come reddito e come tale soggetto a tassazione

Riguardo a questa seconda tassazione andrà scelta una tra le due strade possibili: ordinaria tassazione IRPEF oppure la cosiddetta cedolare secca.
Quest’ultima viene spesso scelta perché consente di raggiungere un risparmio rispetto all’aliquota del 23% dell’IRPEF.
La cedolare secca è fissata al 21% ma può scendere fino al 10% nel caso in cui vengano rispettati alcuni requisiti: contratto a canone concordato, locazione in comuni densamente popolati o contratti stipulati con studenti universitari.

Imposte sulla proprietà degli immobili

Si tratta essenzialmente di tributi a carattere patrimoniale tra i quali vanno segnalati:

• TARI, l’imposta sui rifiuti che viene interamente corrisposta dal affittuario.
• Super-IMU che dal 2020 ha accorpato l’IMU (imposta sugli immobili) e la TASI (tassa sui servizi indivisibili).

Per quanto riguarda lImposta sugli Immobili (IMU) essa corrisponde a un aliquota dello 0,86% sul valore catastale.
Riprendendo il caso numerico riportato in precedenza, su un immobile acquistato a 100.000€ l’IMU andrebbe a pesare ogni anno per un valore di 487€ all’anno.
Va inoltre ricordato che queste imposte hanno carattere locale e che quindi possono variare da comune a comune ed entro certi limiti possono anche variare nell’aliquota che viene imposta.
Infatti l’aliquota massima per l’IMU può arrivare al 1,16% del valore catastale dell’immobile. In questo caso limite e riprendendo l’esempio su cui ci siamo soffermati potrebbe arrivare a un totale di 657€ all’anno.

Tributi per trasferimento di proprietà

Vale la pena di ricordare che spesso gli investimenti finanziari vengono fatti sì per avere una rendita ma anche per “lasciare qualcosa ai figli”. Sia che si tratti di successione sia che si tratti di donazione in entrambi i casi andrebbero conteggiati i costi correlati al passaggio di proprietà.

In questi casi va segnalato che l’entità dell’ammontare da riconoscere al fisco dipende in larga parte dal grado di parentela del subentrante.

I casi possono variare, se il beneficiario è un figlio o il coniuge l’aliquota è del 4%, ma essa va aumentando e sale fino al 6% nel caso di collaterali (fratelli e sorelle) e parenti fino al 4° grado di parentela. Ma può arrivare fino all’8% se chi subentra nella proprietà è persona esterna alla famiglia.

Riepilogo del profilo di tassazione

A questo punto possiamo fare alcune considerazioni legate a costi che non sono di natura fiscale ma che andranno sostenuti e che dovrebbero essere considerati complessivamente nel momento in cui ci si sente sedotti dall’idea di investire sugli immobili.

• costi di notaio per l’acquisto
• rischio di mancato incasso degli affitti
• manutenzioni ordinarie e straordinarie
• rischio di contenziosi

Vale la pena osservare il dato riguardante il tempo medio di vendita degli immobili nelle grandi città. Come sempre è presumibile che nel caso di piccoli centri la variabilità possa essere ancora maggiore e ben poco quantificabile:

Il punto critico sul quale è necessario a questo punto soffermarsi riguarda il fatto che non sono ben quantificabili e prevedibili i costi di un investimento immobiliare. Dai numeri che ho presentato però risulta, con buona approssimazione, che i costi esclusa la tassazione sulla proprietà si aggirano a circa il 5-6% del valore di acquisto.

Un esborso non banale se il valore di remunerazione (affitti percepiti) non supera una certa soglia minima. Qui entra in gioco una domanda:

Quanto rende un immobile affittato?

Questa valutazioni fatta sulla base di una valutazione teorica è ovviamente impossibile in quanto le variabili sono molte. Si pensi solo alla differenza di rendita che caratterizzano gli immobili presenti in una delle grandi città italiane rispetto a quelli affittati nei piccoli centri.

Nelle grandi città la rendita si attesta intorno al 5%, ma si tratta di un valore lordo che non tiene conto di tributi né dei costi che sicuramente vanno sostenuti nel medio termine al fine di mantenere in buone condizioni di efficienza e di “affittabilità” dell’immobile.

Conclusione (ragionata)

Togliendoci la maglietta da tifoso della squadra “mattone” o “finanza” va detto con molta chiarezza che gli investimenti immobiliari possono fare parte a pieno titolo del portafoglio investimenti del patrimonio famigliare.

Ma, va detto che la concentrazione di investimenti in questo campo porta a sbilanciamenti che non sempre sono visibili e ponderabili. Non è tutto oro quello che luccica e nel medio-lungo periodo un investimento immobiliare presenta sempre il costo, sotto forma di tassazione ma anche di costi di manutenzione e mantenimento del bene.

A questo si può aggiungere una valutazione sul valore che il bene immobile può garantirmi nel corso del tempo, anche in questo caso la variabilità è molta e deriva da variabili geografiche e dal posizionamento del bene.

Può essere d’aiuto guardare i seguenti grafici riguardanti nord, centro e sud Italia

Qui invece vediamo l’andamento dei prezzi in differenti contesti urbani:

E concludo questo articolo con un’interessante comparazione tra diverse tipologie di investimento, ognuno faccia le sue considerazioni e scelga dove sente che il proprio patrimonio debba essere investito.

Come sempre, non esiste una risposta giusta per tutte le necessità e per assolvere agli obiettivi finanziari di ognuno. Quello che si può fare in questi casi è chiamare il consulente finanziario di fiducia e costruire un piano di investimento coerente. Per questo motivo in fondo alla pagina trovi il mio modulo di contatto.